Leverage

Il leverage si riferisce all’uso di capitale preso in prestito o di debito per aumentare il potenziale rendimento sugli investimenti. Consente agli investitori di controllare una base di attivi più ampia di quanto potrebbero fare solo con il proprio capitale.

Comprendere il Leverage

Il leverage è comunemente utilizzato in vari settori della finanza, incluso il settore immobiliare, il trading azionario e la finanza aziendale. Utilizzando il leverage, le aziende e gli individui possono amplificare i loro ritorni sugli investimenti, ma anche aumentare la loro esposizione al rischio.

Tipi di Leverage

• Leverage Operativo: Questo comporta l’uso di costi fissi nelle operazioni di un’azienda per amplificare gli effetti delle vendite sui profitti. Un’azienda con un elevato leverage operativo vedrà aumentare significativamente i suoi profitti con ogni vendita aggiuntiva.
• Leverage Finanziario: Questo si riferisce all’uso del debito per acquisire attivi aggiuntivi. L’obiettivo è generare più entrate dagli attivi rispetto al costo del debito.
• Leverage Combinato: Questo è l’impatto totale sia del leverage operativo che di quello finanziario sugli utili di un’azienda.

Rischi del Leverage

Il leverage può amplificare sia i guadagni che le perdite. I rischi associati all’uso del leverage includono:

• Perdite Maggiori: Se l’investimento non si comporta come previsto, le perdite possono superare gli investimenti iniziali.
• Problemi di Flusso di Cassa: Alti livelli di debito possono causare problemi di flusso di cassa, rendendo difficile soddisfare le obbligazioni debitorie.
• Volatilità di Mercato: I cambiamenti nelle condizioni di mercato possono impattare gli investimenti con leverage in modo più severo rispetto a quelli senza leverage.

Esempio di Leverage

Considera un investitore che desidera acquistare un immobile.

Scenario

– Valore totale della proprietà: $500.000
– Capitale proprio investito: $100.000
– Importo leverage (preso in prestito): $400.000

Calcolo dei Ritorni con Leverage

1. Se il valore della proprietà aumenta del 10%:
– Nuovo valore della proprietà: $500.000 + ($500.000 * 10%) = $550.000

2. Guadagno Totale:
– Guadagno prima del rimborso del debito: $550.000 – $500.000 = $50.000

3. Rendimento sugli Investimenti (ROI):
– Il rendimento sul capitale personale può essere calcolato come segue:
– ROI = (Guadagno / Capitale proprio) * 100
– ROI = ($50.000 / $100.000) * 100 = 50%

Utilizzando il leverage, l’investitore ottiene un ritorno del 50% sul proprio capitale grazie all’aumento del valore della proprietà.

Al contrario, se il valore della proprietà diminuisce del 10% a $450.000:

1. Perdita Totale:
– Perdita: $500.000 – $450.000 = $50.000

2. Rendimento sugli Investimenti (ROI):
– Perdita sul proprio investimento: $50.000 di perdita / $100.000 di investimento = -50%

Questo esempio illustra come il leverage possa amplificare significativamente sia i guadagni potenziali che le perdite potenziali per gli investitori.